北市三億成交案 登錄前拆算房地比

房產節稅出新招，內政部今天公布最新實價登錄資料，北市有一成交總金額達3.16億元的一、二樓物件，登錄前先拆算房地比，業者說，這是實價登錄中少見的案例，先拆算房地比，日後轉手有機會少繳一些財產交易所得稅。

此一先拆算房地比的物件，位於大安區安和路二段，為一棟屋齡24年、樓高17樓住宅大樓的一、二樓；實價資料中，除顯示此筆交易面積共126.3坪、總金額3.1616億元、每坪單價250萬元外，在交易明細備註資料中，還登錄自行拆算的一、二樓價格，以及土地、建物成交價。

未來可能少繳稅 也可能被查稅盯上

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，國稅局近來積極查稅，許多以房屋評定現值、標準稅率申報財產交易所得的賣屋民眾，都被要求改用房屋評定現值、土地公告現值拆算房地比之後，計算房屋實際獲利，然後併入綜所稅申報；綜所稅稅率今年起最高可達45%，稅額比原先多出不少。

永慶房產契約部經理陳俊宏表示，有不少屋主賣房子時，會在合約上註明建物、土地價值，並把建物價值壓低（因財產交易所得只計建物部份），減少獲利以降低稅額，不過此一方式，如果房地比和公告價值算出的房地比相差很大，國稅局未必會接受，可能要求補稅甚至追罰。

他表示，除屋主，現在有許多買家也會要求依目前公告的建物、土地價值先行拆算房地比，並寫入合約，主要也是節稅考量，比如一間房子以2000萬元總價交易，交易時房地比為3：7，即建物價值600萬元，十年後以3000萬元出售，建物折舊，房地比降至2：8，建物價值仍為600萬元，雖然實際獲利1000萬元，但建物沒有獲利，就不用課繳財產交易所得。

上述大安區物件，一樓登錄為商業使用，二樓為住家，一、二樓均拆算房地比，合計總房地比為16：84，也就是建物價值僅占16%；房仲業表示，北市精華區住宅公告現值房地比以2：8或3：7居多，但屋齡24年大樓建物占比也有可能降到15%；此一物件有可能為買方要求拆算後登錄，為未來轉手節稅預作準備。

連補帶罰 高資產族仍72變

【聯合晚報記者游智文／台北報導】為打擊炒房，近年國稅局積極查稅，不過上有政策，下有對策，許多高資產族想出各種節稅手法，雖然國稅局不斷破解，但新招數也不斷出現。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，前兩年風行的節稅方式，是利用公告價值和實價的落差，採「贈與不動產」方式節省贈與稅，但在國稅局掌握實價後，此方式只能躲過一時，未來受贈者轉賣，之前省下的稅，將連本帶利吐出來，所繳稅額比現金贈與還多。

有許多民眾直接用低價轉讓房產給親人，並登錄為特殊交易，比如北市松山區就有公寓以1元交易，但這種低價特殊交易，是國稅局查稅重點，除了可能會被認定逃漏贈與稅，連補帶罰之外，未來出售時，因取得成本低，獲利相對就高，一樣得付出重稅代價，未必划算。

以國內公司名義購屋，由於未來出售獲利可用營業稅17%申報，低於綜所稅最高的45%，一度也是高資產族最愛手法，但國稅局見招拆招，針對公司名義出售的不動產案件，進一步追查股東獲利是否申報所得，現在高資產族多轉以海外法人公司名義購屋，讓查稅員無法追查。

另外為房地合一課稅作準備，先把名下不動產交易過戶到自己公司名下，讓房屋進行一次紙上「獲利了結」，是目前新流行的節稅手法，此一方式，雖然也得繳稅，但比起日後房地合一上路所面對的稅金，仍划算很多。