928房市大檔期上場，碰上房地合一稅改來勢洶洶，建築界大老說928檔期效應沒了，房市似乎已進入強弩之末的情境模式，但房市是否就此反轉向下，恐怕還沒辦法就此下定論，未來還須觀察三大「壓力測試」，包括寬限期延無可延、限貸令發酵以及央行升息等動作才能研判未來房市是上還是下。

最近房市很悶，房地產業者普遍感受到一股不尋常的氛圍，市場上想買房子的人一直都在，但是出價、出手都非常保守，停、看、聽成了市場上準購屋人的三大準則。關鍵因素還是在市場供需及政府政策，讓長期以來都是賣方市場的房市，似有即將轉為買方市場的態勢。

在供需面，受年底九合一選舉、明年7月實施容積上限管制的影響，下半年928檔期預售市場擠壓出來高達4,700多億的推案量，可是市場買氣卻是逐漸潰散，建案去化普遍不順，加上建商姿態又擺得很高，使得銷售價格也缺乏彈性空間，讓代銷業者感受到2008年金融海嘯以來最大的壓力。

市場供需的壓力還不只是來自新供給，實際上新成屋與中古屋的賣壓也愈形沉重，最近營建署公布的空屋數字雖小幅減縮，但是一些「重案區」的空屋卻是逆勢成長的，且房仲端的委售量還是持續增加，惟買盤仍持續觀望。

在政策面，今年來一連串的政策宣示或政策作為，已經讓持續多頭的房市感受到越來越濃的涼意，例如兩年跌三成的說法、央行第四波選擇性信用管制、實價登錄修法、最近沸沸揚揚的房地合一實價課稅，加上查稅等軟中帶硬的打炒房動作，都讓市場有更多的想像與期待，房市及房價可能就要反轉了。

真會如此嗎？恐怕還言之過早，還得觀察接下來的三大市場壓力測試，如果這三關壓力測試順利過關，未來房市就不用太過悲觀。

一、寬限期壓力測試

這關主要是測試近三年來預售市場投資買盤的口袋深度，自從奢侈稅之後，很多投資客都將投資標的轉到預售屋，主要是著眼於本少利多，在預售完工交屋後採取最低成本的還款寬限期，只是一旦房子轉手不順，銀行又不再給寬限期的情況下，平價或是低價賠售的情形就會出現，特別是近幾年來供給量過大的重劃區。

二、限貸的壓力測試

這關主要是測試對個人購屋能力過度樂觀的自住客，央行過去四波的選擇性信用管制限貸措施，看來像似綿裡針，但其後座力正逐步的發酵當中，這些過度擴張信用、高槓桿操作的人士，很可能就卡在區域貸款成數之限制，或是豪宅成數限縮的門檻上，出現兩成以上的貸款成數落差，形成一種進退不得的窘境。

三、升息壓力測試

前面兩個關卡的壓力測試都是針對新購屋族群，升息則是對老房貸購屋族的還款壓力的全面檢視，在低利環境之下，已購房貸戶如果工作穩定，即使薪水沒有調升都還撐得過去，可是正如央行彭總裁預警的，「利率不可能永遠維持在低檔」。明年將會啟動新一波的升息潮，屆時低所得者或是房貸負擔率過高者能否過關，更是這波房市景氣是否反轉的關鍵。

多頭房市已經走了十多年，沒有永遠多頭的房市，只是景氣要反轉向下，也不會一夕間變色，以上三大壓力測試的結果，如果像缺氧的魚一樣紛紛浮出水面，就是在告訴我們這波景氣真的結束了。

（本文作者是天時地利不動產總經理張欣民）