中央部會近來又拋出一堆房產稅改議題，包括房地合一課稅、土地公告現值改半年一調、針對包租公加強查稅等。房產專家說，這些改革都會讓房地產持有及交易成本增加，投資人最好提早因應，今年投資也應採取不同思維。

奢侈稅今年6月將滿3年，由於房價仍居高不下，各部會近來動作頻頻，除了財政部宣示將研究「進化版奢侈稅」，研擬房地合一課稅，並加強包租公查稅外，內政部也表示，擬將現行每年一調的土地公告現值，改為半年調整一次。

房產專家張欣民表示，土地公告現值是土增稅課徵依據，從一年一調改為半年一調，勢必加快公告現值接近市價腳步，投資人未來除了賣房子得繳更多土增稅，原本一年內出售可免繳土增稅，將來則只要持有超過半年，就得繳稅。

房地合一課稅則對投資人殺傷力更大，目前我國為房地分離課稅，土地以公告價值課稅，因此稅賦不重。如果房地合併，都以實際獲利來申報所得稅，由於最高稅率可達40%，等於獲利1000萬元要繳400萬元，將比奢侈稅10~15%還要重。

雖然上述政策仍在研擬階段，但目前社會氛圍普遍支持房地產稅制改革，一般相信，推出只是時間問題。在此情況下，張欣民建議民眾在房地產投資思維上，應做三個改變。

首先，投資房地產應從期待「獲利」轉為「保值」。以往民眾投資房產，都希望放個一兩年，可以賺個3、5成，但按目前房市情況，加上未來將進行的稅制改革，如此獲利機會已非常低。房地產仍可投資，但應著眼於資產分散風險，萬一其他投資市場發生劇變時，放在房地產的資金還可保本。

第二，根據房仲調查，至今年第一季，房地產仍是多數國人心目中最佳理財工具。這個觀念也應該改變。國人認為房地產是最佳理財工具，主要是因利率低，錢放銀行愈存愈薄，但利率不可能永遠這麼低，可見的未來，房子持有成本則會愈來愈高，加上房市持續不振，變現將愈來愈困難，在此三大理由下，民眾實不應再把房地產視為主要理財工具。

第三，未來持有成本勢必逐年提高，因此，手上現有物件出租的包租公，應開始思考租金提升之道，如店面採分割出租的可能性，套房、住宅提升設備等，以維持原有的投報水準，另外，物色新的物件，也應精準計算投報率，並以此來計算機會成本，看看同樣的資金放在不動產好，還是放在基金、黃金或股市，不宜再把增值也加進去計算。